부동산 아파트 매매 계약할 때 순서와 절차 주의 사항 총정리

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살아가면서 부동산 아파트를 매매하는 일은 자주 있는 일은 아니지만 큰 금액이 오고 가는 일이다 보니 작은 실수에도 큰 손실을 입을 수 있습니다. 대부분은 공인중개사를 통해 진행하지만 기본적인 매매 순서를 안다면 서류를 준비하거나 계약금 등을 준비할 때 조금은 여유롭게 진행할 수 있을 것입니다.

 

(아파트 매매 순서와 절차)

 

1) 부동산 선택/등기부등본 조회하기

2) 가계약금 입금

3) 계약서 작성과 계약금 입금

4) 아파트 매매 대출 알아보기

5) 잔금 입금 및 등기 처리

 

위와 같은 순서로 오늘은 아파트 매매 계약서를 작성할 때 순서와 주의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 부동산/아파트 선택하고 등기부등본 조회하기

 

1) 가장 먼저 자신이 가진 자금과 대출 가능한 자금을 합산해 주택 구입에 투자할 수 있는 예산을 파악하고 예산에 맞는 집을 알아보는 것이 먼저입니다. 예산에 맞는 아파트를 선택했다면 그 물건에 대한 등기부등본을 조회합니다.

부동산-아파트-선택

 

 

등기부등본은 그 물건의 주민등록증이라고 생각하면 됩니다. 해당 물건에 어떠한 권리관계가 있는지 확인이 가능합니다. 등기부등본은 한 번만 확인하는 것이 아니라 아파트의 매매가 완전히 끝날 때까지 꾸준히 확인하는 것이 좋습니다.

 

2) 등기부등본 확인은 언제 해야 할까?

- 가계약금 입금하기 전

- 가계약금 입금한 후

- 계약서 작성 전

- 계약서 작성 후

- 잔금 입금 전

- 잔금 입금 후

- 등기 완료 후

 

2. 가계약금 입금

 

법률상 존재하지 않지만 아파트가 마음에 든다면 실제 계약서를 작성하기 전까지 다른 사람에게 보여주지 말라는 의미로 가계약금을 입금합니다. 이는 매도인이나 매수인 중 한 명이 단순 변심에 의해 계약을 파기할 경우를 대비한 것이기도 합니다. 매수인의 변심으로 계약 해지를 하면 가계약금은 돌려받을 수 없고 매도인이 집값이 더 오를 것을 예상해 계약 해지를 하면 가계약금의 2배를 물어줘야 합니다.

 

본 계약금이 크다 보니 서로의 변심을 막기 위해 보다 적은 비용으로 권리를 주장하는 것인데 정식으로 계약서를 작성한 것이 아니기 때문에 가계약금과 관련된 내용은 자세한 내용을 서류나 문자 등으로 남겨두는 것이 안전합니다. 가계약금은 보통 아파트 매매 대금의 1% 정도로 산정됩니다.

 

3. 계약서 작성과 계약금 입금

 

아파트 매매 시 실질적으로 법적인 효력이 발생하는 시점입니다. 계약금은 보통 매매 대금의 10%이고 가계약금 1%를 미리 지급했다면 해당 금액을 제외하고 입금합니다. 이때 폰뱅킹이나 계좌이체를 이용해 함께 모인 자리에서 이체하는 경우가 많기 때문에 미리 이체 한도 상향 신청을 해두는 것이 필요합니다.

계약서-작성하기

1) 계약서 작성 당일 필요한 서류

- 매도인: 신분증, 인감도장, 출력 일자가 작성일 당일인 등기부등본

- 매수인: 신분증, 인감도장, 인감증명서

 

2) 특약사항

아파트 매매 계약 시 추가로 신경 써야 할 부분은 특약사항입니다. 계약서 작성 후 아파트에 문제가 발생했을 때 분쟁이 발생하지 않도록 미리 합의하는 부분입니다. 기본적으로 참고해야 하는 특약사항은 아래와 같습니다.

 

 

- 6개월 이내 중대한 하자(누수, 곰팡이, 결로)가 있을 시 매도자는 손해배상을 한다.

- 잔금일 전까지 대출받거나 압류, 가압류 등 권리 변동 시 계약은 취소되고 매도자는 매수인에게 배액손해배상을 한다.

- 근저당 설정 시에는 잔금 납부와 동시에 근저당을 말소한다.(필요서류: 국세완납증명서, 지방세완납증명서)

- 세입자가 있을 경우 집을 깨끗하게 비워준다.

- 잔금일 전까지 공과금은 매도자가 부담한다.

 

3) 계약금 입금

계약서를 꼼꼼하게 확인했다면 계약금을 입금합니다. 미리 이체 한도 상향 신청을 하고 반드시 계약서에 적혀 있는 이름의 계좌로 입금해야 합니다.

 

4. 아파트 매매 대출 알아보기

 

계약을 마무리하고 모자란 자금은 대출을 받습니다. 대출을 받을 때 각 은행마다 이율이나 조건이 다르기 때문에 최대한 발품을 팔아 알아봐야 합니다. 조건이 된다면 국가에서 지원하는 보금자리론이나, 디딤돌 대출 등을 알아보는 것도 좋은 방법입니다.

 

5. 잔금 입금 및 등기 처리

 

자신의 자산과 대출금으로 잔금을 치르고 각종 세금과 중개 수수료, 등기 처리까지 완료했다면 아파트 매매 계약은 마무리됩니다.

 

오늘은 아파트 매매 계약 순서와 방법에 대해 알아보았습니다. 부동산 아파트 매매 절차는 매우 복잡하고 다양한 단계로 이루어져 있지만 오늘 포스팅 내용을 참고한다면 조금은 쉽게 접근할 수 있을 것입니다. 다음 포스팅에서도 유익한 정보를 알아보겠습니다.